營銷是一份有著精深理論和經典案例的智力行業，營銷的目的是讓客戶拿著金錢主動購買你的產品，而銷售似乎只是一種簡單的產品和金錢的交換。

下面主要從十個方面對營銷管理進行扼要的概括：1)營銷的定義；2)營銷計劃；3)細分市場(STP)；4)4P-4C；5)商品與品牌；6)定價；7)渠道；8)溝通；9)直復營銷；10)人員推銷。

一、營銷的定義

美國著名的營銷學者菲利浦·科特勒對市場營銷的核心概念進行了如下的描述：“市場營銷是個人或群體通過創造，提供并同他人交換有價值的產品，以滿足各自的需要和欲望的一種社會活動和管理過程”。在這個核心概念中包含了：需要，欲望和需求；產品或提供物；價值和滿意；交換和交易；關系和網絡；市場；營銷和營銷者等一系列的概念。

市場交換活動的基本動因是滿足人們的需要和欲望，“需要”(needs)是指人們生理上、精神上或社會活動中所產生的一種無明確指向性的滿足欲，就如饑餓了想尋找“食物”，但并未指向是“面包”、“米飯”還是“饅頭”；而當這一指向一旦得到明確，“需要”就變成了“欲望”(wands)；有購買能力的“欲望”才是有意義的，才真正能構成對企業產品的“需求”(demands)。

因此，對企業而言，迎合消費者的需要，滿足其購買欲望，不超過其支付能力的產品是絕對暢銷的。

二、營銷計劃

營銷計劃是指，在對企業市場營銷環境進行調研分析的基礎上，制定企業及各業務單位的對營銷目標以及實現這一目標所應采取的策略、措施和步驟的明確規定和詳細說明。

根據美國學者威廉?科恩在《營銷計劃》中的詳細步驟，大致可概括為：策劃營銷計劃→環境分析→確立目標和目的→制定營銷戰略→制定營銷戰術→營銷計劃預測(預案)→管理執行。

三、細分市場

雖然市場營銷的基本特征是強調企業的經營活動必須以客戶需要的滿足為導向，但是任何一種單一的產品都不可能滿足所有客戶的需求，這就要求我們對客戶的購買行為進行細分。

客戶的購買行為不僅受經濟因素的影響，還會受到其他多種因素的影響，從而會產生很大的差異。即使具有同樣類型需求的客戶，購買行為也會有所不同。客戶的購買過程大致為：問題的認知→信息收集→購買方案的比較→購買決策→購買后的反應。

客戶的購買行為模式在很大程度上都是建立在其對外界刺激的心理反應基礎之上的，影響購買行為的心理因素主要包括：動機、認知、學習、態度和信念等各個方面。根據馬斯洛著名的“需求層次論”說明了需要和動機在不同的環境條件下側重點是不同的，當我們分析客戶購買商品的動機時就應當弄清楚，他是為了滿足自己的自住需要，還是為了投資，以滿足財富升值的需要。因為對于不同的需要，營銷的策略和方法是很不一樣的。

認知是一種人的內外因素共同作用的過程，取決于兩個方面：一是外界的刺激，沒有刺激認知就沒有對象，二是人們的反應，沒有反應，刺激就不能發揮作用。消費者的大多數購買行為都是學習得來的，通過學習消費者獲得了商品知識和購買經驗，并用之于未來的購買行為。態度是消費者對有關事物的概括性評估，是以持續的贊成或不贊成的方法表現出來的對客觀事物的傾向。態度帶有濃厚的感情色彩，它往往是思考和判斷的結果。信念是在態度得到不斷強化的基礎上所產生的對客觀事物的穩定認識和傾向性評價，在信念指導下的行為往往不再進行認真的思考，而成為一種慣性，甚至出現永久性記憶。

細分市場的目的在于選擇目標市場，從而進行市場定位。市場定位是指對潛在客戶的心理進行一種創造性活動，將產品在客戶心中確定一個適當的位置，也就是鑒別類別產品身份。通常，顧客對市場上的產品有自己的認知和價值判斷，提到一類產品，他們會在內心按自己認為重要的產品屬性將他們認知的產品進行描述和排序。市場定位的方法主要有：1)與榜樣做比較；2)差別化定位；3)差異化定位；4)競爭定位(領導者、追隨者、取代者、補缺者)。

四、4P-4C

4P是指：產品(product)、價格(price)、促銷(promotion)、渠道(place)，意味著以適當的產品、適當的價格、適當的渠道和適當的傳播促銷推廣手段，將適當的產品和服務投放到特定市場的行為。4C是指：消費者(Customer)、成本(Cost)、便利(Convenience)、溝通(Communication)，它強調企業首先應該把追求顧客滿意放在第一位，產品必須滿足顧客需求，同時降低顧客的購買成本，產品和服務在研發時就要充分考慮客戶的購買力，然后要充分注意到顧客購買過程中的便利性，最后還應以消費者為中心實施有效的營銷溝通。4P到4C，也就意味著從賣方導向轉向消費者導向。

五、產品與品牌

品牌是用以識別產品或企業的某種特定的標志，通常以某種名稱、記號、圖案或其他識別符號所構成。品牌需要依次體現消費者所關心的4個基本問題：即品牌形象(是誰)、品牌含義(是什么)、消費者反應(什么樣的)和品牌共鳴(與消費者的關系)。

產生品牌共鳴的途徑有：1)塑造能夠感染消費者的品牌核心價值觀；2)著重從感性訴求方面打動消費者；3)塑造吸引消費者的品牌個性；4)增強消費者參與，加深消費者體驗；5)建立品牌歸屬感；6)培養員工對品牌的自豪感；7)舉辦與品牌價值相結合的公益活動。

六、定價

定價，是市場營銷學里面最重要的組成部分之一，主要研究商品和服務的價格制定和變更的策略，以求得營銷效果和收益的最佳。價格通常是影響交易成敗的重要因素，同時又是市場營銷組合中最難以確定的因素。企業定價的目標是促進銷售，獲取利潤。這要求企業既要考慮成本的補償，又要考慮消費者對價格的接受能力，從而使定價策略具有買賣雙方雙向決策的特征。

七、渠道

科特勒說：“營銷渠道是指某種貨物或勞務從生產者向消費者移動時，取得這種貨物或勞務所有權或幫助轉移其所有權的所有企業或個人。簡單地說，營銷渠道就是商品和服務從生產者向消費者轉移過程的具體通道或路徑。”在房地產銷售行業，渠道營銷的方式主要有：1)連鎖營銷渠道；2)“全程代理”式營銷渠道；3)內地異地營銷推廣；4)境外營銷渠道的拓展；5)關系營銷渠道；6)隱性營銷；7)與超市等消費品渠道的融合。

八、溝通(推廣)

推廣的七大類主要是：1)廣告；2)銷售促進；3)事件營銷；4)公共關系營銷；5)直復營銷和網絡營銷；6)口碑營銷；7)人員推銷。

選擇媒體的四個要點：1)媒體偏好；2)產品特性；3)信息本身特點；4)成本。

九、直復營銷

直復營銷就是通過一種或多種廣告媒體，在任何地方都能有效的作出回復或達成交易的一種互動的營銷體系。直復營銷的基本類別有：1)直接郵購(Direct-mailMarketing簡稱DM)；2)目錄營銷(CatalogMarketing)；3)電話營銷(Telemarketing)；4)電視營銷(TelevisionMarketing)；5)網上營銷(OnlineMarketing)；6)其他媒體營銷。

十、人員推銷

人員銷售是企業派銷售人員直接同目標市場的顧客建立聯系，傳遞信息，促進商品和服務銷售的活動。這里所指的銷售人員包括：銷售員、市場代表、商店售貨員以及其他直接同消費者接觸的銷售人員。人員銷售是整合營銷傳播的組成部分之一，是企業重要的促銷手段。

人員銷售的關鍵是：1)人員組織；2)人員激勵；3)人員學習和創新；4)標準化操作。